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　　房地产投资信托基金近年来整体表现落后于标普500指数
，但这一概括掩盖了板块内部剧烈的分化
。当写字楼和零售REIT陷入困境时，工业 、数据中心和住宅类REIT却创下了历史新高。

　　表现分化格局

　　截至5月初 ，权益型REIT指数全年累计上涨约3%
，而标普500指数同期上涨约9% 。但差异主要来自写字楼和零售REIT的拖累。写字楼REIT持续受到远程办公趋势的冲击，部分大城市写字楼空置率仍徘徊在15%至20%的区间
。相比之下 ，工业REIT受益于电子商务和物流需求
，累计上涨约15%；数据中心REIT则借助AI基础设施建设的东风，上涨超过20%。

　　工业与数据中心REIT领跑

　　工业REIT巨头Prologis一季度营收同比增长12% ，并上调全年指引
，主要受益于南加州和德国等核心市场租金强劲增长 。公司管理层表示，客户对靠近人口中心的现代化物流设施需求依然旺盛 ，供应端的不足也在支撑租金水平
。

　　数据中心REIT Equinix和Digital Realty今年以来分别上涨约18%和22%。随着微软
、谷歌和亚马逊等科技巨头加大AI基础设施投资
，数据中心租赁活动持续活跃 。Digital Realty刚刚宣布与一家未具名的超大规模客户签订了价值5亿美元的新租约
。

　　住宅REIT表现稳健

　　住宅类REIT表现稳健，累计上涨约8%。受惠于住房可负担性危机 ，多户住宅需求持续增长 。但部分阳光地带城市的新供应入市对租金增长形成压制
。

　　传统REIT面临挑战

　　写字楼REIT Boston Properties今年以来下跌约15%，纽约和旧金山的租金回收率仍低于疫情前水平约10%至15%。零售REIT Simon Property Group基本持平
，其A级购物中心表现稳健，但B级和C级购物中心的资产价值仍在承压 。

　　投资策略建议

　　BMO资本市场REIT策略师建议投资者采取“选择性的板块配置” ，超配工业和数据中心REIT
，低配写字楼REIT
。随着美联储降息预期升温，REIT作为高股息板块可能迎来估值修复。历史数据显示 ，REIT通常在首次降息后的12个月内跑赢大盘约5至10个百分点 。但投资者应仔细甄别不同类型REIT的基本面。周五尾盘
，权益型REIT指数基本持平，而数据中心REIT Digital Realty上涨约1.5%
。